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一梦18年:“东方迪拜”凤凰岛岛主梦碎 48亿清仓走人

2019-12-09 20:08:03 来源:清香新闻

五栋流线型帆船式建筑、超星级酒店体验和人造梦幻度假村岛曾被视为海南楼市火爆时当地旅游和投资的两大地标。

如今,在当地房地产市场降温、环保检查、暂停建设和整改20个月后,名为“东方迪拜”的三亚凤凰岛项目终于走上了打折拍卖之路。

豪华凤凰岛打包出售

48亿实际检察官清算项目

日前,产权交易所发布转让公告,显示三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元的对价转让公司100%的股权。它持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股份,该公司的核心资产是三亚凤凰岛项目。

同时,三亚宇晟投资有限公司与凤凰岛邮轮港捆绑进行100%股权转让,底价为7.64亿元。宇晟投资还持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

这也意味着三亚凤凰岛项目55%的股份将打包出售,总底价为48.01亿元。

三亚凤凰岛作为海南最著名的标志性建筑,在建设之初就被视为迪拜的标志性建筑。根据公共信息,凤凰岛位于三亚的南海岸。这是一个从珊瑚礁中挖出来的人工岛。它位于三亚湾度假村“阳光海岸”的核心。

凤凰岛长1250米,宽350米,面积547.5亩(365,000平方米),规划总建筑面积480,000平方米。第二岛和第一阶段岛的474,000平方米由一整片沙滩连接。它是海南最著名的人工岛,也是海南人工岛的鼻祖。在国内主要的旅游平台上,凤凰岛项目被称为“三亚的奢华天堂”和“迪拜的梦幻之岛”。

据官方介绍,凤凰岛的建设目标是以邮轮产业为基础,将邮轮主题休闲港、丝绸之路自由贸易区、海洋滨水旅游湾、度假村、文化、演艺娱乐岛五大主题整合为邮轮之都、海港城市和梦幻岛。

现在,这个奢华的地标已经被放在拍卖平台上。被称为“奢华体验”的凤凰岛实际上已经半途而废,许多项目暂停施工。

根据上述拍卖信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮码头和五家度假村公寓酒店(包括酒店)外,国际游艇俱乐部、奥林匹克广场、商业街等商业和旅游项目尚未建成。第二阶段填海工程已经完成,填海面积约为49公顷。填海后,土地总面积达498610平方米(约748亩)。

从转让方信息判断,转让方包括海口盛丰热带农业植物园发展有限公司、新疆大正鲍彤风险投资有限公司、海南兆丰智能科技有限公司、曾宪云和蔡芳。其中,海口盛丰持有48.5%的股份,新疆大正持有20%,海南兆丰持有10%,曾宪云持有20%,蔡芳持有1.5%。

根据来自天空调查的信息,根据凤凰岛投资集团的股权渗透图,海口盛丰和新疆大正背后的实际控制权是曾宪云,而曾宪云是持有凤凰岛项目和转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

房价飙升至每平方米16万英镑。

发烧后投资者陷入困境

早在2002年,凤凰岛的投资和建设路线规划就已经形成,海南岛人工岛填筑的探索从凤凰岛项目开始。经过十多年的投资建设,凤凰岛的投资建设已经有了规模。其超星级酒店、中信国际度假村等规划都被视为三亚高端旅游的标志。

因为许多高端项目都有特色,凤凰岛也被誉为“东方迪拜”。根据当时的假设,总投资预计将达到100亿元,计划于2015年全部完成。

凤凰岛(Phoenix Island)之后,海南开始进入填岛大跃进的时代,海域有7万多亩土地,十几个人工岛屿建在平地上。

2010年,国务院批准海南建设“国际旅游岛”的计划。市场基金对海南的旅游投资充满了想象。已经探索过该项目并具有一定规模的凤凰岛(Phoenix Island)也在这股楼市浪潮的东风中飙升。

在海南房地产市场的狂热阶段,凤凰岛项目的价格一度遭受了一阵炒作。据媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开业,一天之内有700套公寓“瞬间闪亮”。2010年至2011年,凤凰岛最高房价达到16万元/平方米。

然而,随着房地产市场热情的消退,凤凰岛的新房价格也迅速下降。据悉,目前凤凰岛酒店公寓的均价基本保持在7万元,最低甚至达到了5.5万元的底价。然而,大多数房子都没有卖出去。

这意味着,曾经的高层投资者,在这一波投机浪潮中,坚定地踏上了所谓的投资“天堂”凤凰岛项目。

今天,除了一些项目被关闭出售外,凤凰岛现有的项目面临巨大的经营压力。根据上述公告,截至今年6月30日,邮轮港口公司的生息负债总额超过104.52亿元。与此同时,西藏信托与邮轮港口公司之间关于32亿元贷款本金的贷款合同纠纷仍在法院受理过程中。三亚凤凰岛投资集团债务总额为4.52亿元。

从房地产项目的“第二缕曙光”和创纪录的房地产高价,到价格减半、项目停工、高额债务和诉讼,三亚凤凰岛项目见证了商业模式从辉煌到衰落的彻底转变,这似乎见证了在填岛投资和房地产投机狂热之后商业模式的彻底转变。

凤凰岛项目已经转让了两次

估值在5年内缩水超过23亿英镑

值得注意的是,这不是凤凰岛项目的第一个拍卖记录。

2006年10月,三亚凤凰岛项目主体工程完成后,浙江资本携巨资介入,成为三亚众源国际最大股东。2007年,三亚亚中国际更名为三亚凤凰岛发展有限公司,是三亚凤凰岛国际邮轮港的100%控股公司。

2014年,凤凰岛房价暴跌,浙江省也面临收紧融资的压力,迫使其大量出售凤凰岛项目。

2014年3月,浙江国都以10亿元人民币将三亚邮轮港45%的股份出售给中国。随后,三亚邮轮港还获得了三亚凤凰岛发展有限公司和凤凰岛置业有限公司的全部股份,交易总额约为49.62亿元。

当时,近50亿元的投资交易也被视为“积极发展混合所有制经济”的成功范例。

好时光不长。获得凤凰岛项目的中国建设有限公司并没有因此购买廉价资产。相反,在过去的五年里,凤凰岛发生了停产整顿的动乱,导致投资持续亏损。

2017年底,中央环境保护监察局将凤凰岛填海工程命名为以国际客运港和邮轮港的名义获得海域使用权,但实际上主要用于房地产和酒店开发。三亚湾西部海岸线因填海造岛引起的水流变化而受到侵蚀。

2018年,海南爆发了一场环境风暴,凤凰岛像其他填海工程一样被关闭。据悉,由于对违法建设的监督和监管,凤凰岛项目必须暂停建设和经营。同时,3700多万元的生态补偿资金需要得到补偿。

凤凰岛项目因环境检查而完全搁浅,也给中国建筑公司造成了巨大损失。根据中国焦健2018年年度报告,三亚邮轮港口到2018年底已经失去了所有投资平衡。今年的半年度报告不会披露期初余额和期末余额。

从这笔交易来看,与上一笔交易相比,三亚邮轮港的估值实际上大幅缩水。

2014年,中国建设以49.62亿元人民币收购了其45%的股权,而现在凤凰岛投资和宇晟投资的底价为48亿元人民币,占总股权的55%。基于此,三亚邮轮港口的股权缩水超过23亿元。

朱熹到房地产大亨的小讲师

凤凰岛大师传奇

无论是五年前的经典交易还是今天的低调出售,凤凰岛项目一直无法绕开其最初的投资者和实际控制者曾宪云,凤凰岛被视为旅游和投资的双重里程碑。

64岁的曾原宪在凤凰岛项目中耗费了十多年的心血,他一度被称为“凤凰岛所有者”,并在股权交易中赚了很多钱。现在,该项目又被放在拍卖平台上,市场的注意力再次集中在这位著名的海南房地产商人身上。

曾宪云自己的创业经历一直是过去几年企业家奋斗的标志。早上,曾宪云在他出生的湖北朱熹当了一名当地教师。1993年,曾宪云走出大山,在海南开始创业。

随后,曾宪云先后成为海口金阳实业和海南任天房地产公司。经过几年的资本积累,曾宪云成立了一家人造降解塑料公司,开始建造自己的商业大楼。

2001年,曾宪云与任天资本正式进入资本市场,收购了罗牛山拥有的海口食品30%的股份。当时,市场认为曾宪云会利用借壳上市来筹集资金。然而,随着凤凰岛项目的出现,曾宪云放弃了上市之路。

2002年,曾宪云以700万元收购三亚中成国际,更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要经营和开发凤凰岛项目。从那以后,曾宪云开始了他建造自己的凤凰岛“岛主”的梦想。

据新闻报道,曾宪云与三亚市政府的投资合同包括七个投资项目,包括一个国际邮轮港、一个国际会议中心(七星酒店)、五个国际健康度假中心、一个商务别墅俱乐部、一个国际游艇俱乐部、一个奥林匹克广场公园和一条热带海洋街,总投资超过50亿元。

曾宪云接管凤凰岛项目后,建设速度迅速加快。2006年,码头、联检大楼、跨海大桥等重大项目竣工,凤凰岛国际邮轮港开始尝试停靠邮轮。

曾宪云因专注于凤凰岛的建设而成为海南的“风云人物”。据报道,他的名字在海南也广为人知。三亚凤凰岛创始人曾宪云先后荣获海南十大最具影响力经济人物和海南十大国际旅游岛经济领袖的荣誉。

只有在房地产市场降温和环保检查风暴之后,一度奢华的项目价值直线下降,18岁的凤凰岛所有者曾宪云(音译)彻底崩溃。

然而,谁将最终接管凤凰岛项目仍不得而知,凤凰岛项目即将出售其股份。

本文来源于中国基金会

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